中国城市数量已接近700个，拥有世界上最多的城市群。当前，中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，打造更宜居、更安全、更舒适的城市成为发展新课题。
日前，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，对“十五五”时期城市更新作出部署。今起，本报推出系列报道，与您一同细读“十五五”城市更新“任务书”。
——编 者
“你家小区改造了吗？”“你们加装电梯弄完了吗？”……如您留意，会发现很多住在城市老旧小区的住户，这几年常在讨论小区改造的话题。
与人的身体类似，住宅小区也会变老、功能也会退化，需要定期检查、修补。《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）明确，持续推动城镇老旧小区改造。“十五五”时期，将新开工改造城镇老旧小区11.5万个。
哪些老旧小区将纳入此轮改造？老旧小区改造，具体改什么？
加电梯改管道，小变动关系居民生活大事
老旧小区，是指建成年代较早、建设标准较低、基础设施老化、配套设施不完善、未建立长效管理机制的住宅小区。
国家统计局和住房城乡建设部发布数据显示，中国在1980年至2000年间建成的老旧小区住宅建筑面积达80亿平方米。这些小区建设时，恰逢中国市场经济起步初期，商品房制度尚未完善，建筑规范标准参差不齐。伴随时间推移，这些早年间建成的住宅小区存在的问题逐渐暴露。
有的小区，“面子”不好看。
上海芦潮港地处沿海，这里的老旧小区建筑，常年受盐雾侵蚀。小区外墙皮剥落、屋面渗漏，是居民反映最强烈的“心头病”。“老旧小区改造前，每逢下雨，总是‘屋外下大雨，屋里下小雨’，墙皮浸润了总往下掉，房子外观很不体面。”家住芦潮港某老旧小区的居民李大爷回忆道。
有的小区，设施规划不够完善。
“找个车位要在小区里兜好几圈，最后也不一定能找到，还得去家附近的路面停车场，停好车步行回家又有一段距离，很不方便。”来自安徽亳州的蔡艳，住在一个建于1998年的老旧小区里，“买房时有私家车的人不多，所以同龄的老小区大多没有预留充足的停车空间。现在基本家家户户都有车，停车难的问题就明显了。”
还有的小区，“里子”存在问题。
北京西城广安门内街道有一处老小区，36岁的郭文华在这里买了一套二手房。“我买的楼建于上世纪80年代，小区本身环境不错，得房率也高，就是楼里的上下水管老化严重，管道漏水、走水不好、地漏反味的情况经常发生。”郭文华说，希望上下水管改造能尽快推进。
这些老旧小区的弊病并非个例。中国城市规划学会副理事长王凯表示，城市更新的任务中，优先级最高的就是民生类改造项目。目前，全国生活在老旧小区里的居民还有约2亿人。给老旧小区加装电梯，让老人便利下楼；给小区里增加停车位，方便业主停车；加强设施规划，让儿童下楼后有身边可及的游乐设施……这些看似微小的变动，实则都是人民群众关心的大事。因此，老旧小区改造，迫在眉睫。
配套存隐患、改造意愿强的小区，优先改
推进老旧小区改造，民心所向。针对老百姓住房的急难愁盼，《规划》对居民居住环境改善提出了相应要求。
“做好城市更新工作，根本目的就是让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。”住房城乡建设部副部长秦海翔表示，《规划》从建设好房子、好小区、好社区、好城区四个方面，对提高居民居住和生活品质作了部署。其中，在好小区方面，将继续实施城镇老旧小区改造工程。
改造老旧小区，不只是刷刷墙、铺铺路这么简单。业内人士告诉记者，老旧小区改造工程通常包括三类：
首先是基础类改造，主要指市政配套基础设施改造提升，包括小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、道路等基础设施改造。此外，还有小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修。
其次，完善类改造，指的是为满足居民生活便利而增改的内容，涉及环境和配套设施改造、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
此外，提升类改造，是为了丰富社区服务供给、提升居民生活品质而做的改造，如改造或建设小区及周边社区综合服务设施，以及养老、托育、助餐等社区专项服务设施。
《规划》提出，重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。具体包括改设施、改环境、完善管理等，基本覆盖上述三类改造内容。
“在小区的设施上，要改造提升燃气、供水、热力、道路等配套基础设施，支持具备条件的楼栋加装电梯。在环境上，推进公共空间和配套设施改造，改善群众的居住条件。在小区的管理上，要结合改造同步完善小区的长效管理机制，鼓励引入物业服务，发动居民参与小区的管理，共同维护老旧小区改造的成果。”秦海翔说。
哪些小区会纳入改造？《规划》明确，结合实际合理确定改造对象范围，优先改造市政配套设施存在安全隐患、居民改造意愿强烈的小区。
“城镇老旧小区改造是补齐城市居住短板、提升群众生活品质的关键抓手。”中国城市规划设计研究院副院长郑德高说。推进老旧小区改造，要先开展好小区专项体检工作，实施精准分类改造，建立“体检—诊断—改造—评估”的闭环机制。在此基础上，做好后续补基础设施短板、提升居住环境品质、健全长效管理机制等方面工作，多管齐下优化居民居住质量。
资金有保障，还将带动有效投资
老旧小区改造不容易。
难点一是一些改造工程“伤筋动骨”，尤其涉及入户改造的，会在一定程度上对居民生活造成影响。如何协调居民意愿、推进改造工作，需要下大功夫。
“实践中我们发现，老旧小区改造施工最大的难点并非改造本身，而是如何与居民协商。”中建二局北京通州云景里旧改项目经理唐华告诉记者。
如何破局？项目团队最终药方是增添“楼栋管家”。“我们经过协商，选派了8名懂业务、善于沟通的施工人员作为专职楼栋管家，每人负责2栋楼的居民协商事宜。我们还开发了应用协商共建议事小程序，方便居民线上反馈问题。在小区内部，我们也建立了居民协调服务中心，让居民随时能和项目人员面对面沟通，既加强理解，也方便推进工作。”唐华说。
业内人士认为，顺利推进老旧小区改造，除了施工方应加强与改造对象的沟通合作，还要健全长效管理机制，巩固提升改造成效。
难点二在于资金。这些改造项目，谁来出钱？
“推进城市更新的钱，通常来自四个渠道。”王凯说。一是财政资金。通常来说，老旧小区改造、地下管网更新等基础性投资，多年来都由财政出钱。二是金融机构、银行，发专项债用于城市更新方面项目。三是社会资本，他们通过参与一些更新改造项目获得收益。第四个是产权人，比如住户参与自己老房的原拆原建等。
“十五五”时期老旧小区改造，资金也有相应保障。国家发展改革委固定资产投资司负责人关鹏表示，2025年，国家发展改革委设立中央预算内投资城市更新专项，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等城市更新项目建设，2026年安排资金规模为970亿元，推动改善居民居住条件，完善公共服务设施，惠及居民户数约800万户。
推进老旧小区改造，背后也蕴藏着市场机遇。关鹏表示，在“硬投资”方面，“十五五”时期，将按照“统筹规划，突出重点”“先急后缓，分步实施”的原则，优先支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等公共安全和民生保障类工程，更大力度服务民生。
“这几年，明显感觉到老旧小区改造需求提升，这为我们这类企业创造了新的增长机遇。”贵州中航电梯有限责任公司销售中心主任刘琦说。《规划》发布后，中西部地区的城镇老旧小区将迎来一波更新，公司加装电梯业务有望稳步推进。
“‘十四五’时期，全国累计开工改造城镇老旧小区24万多个，而‘十五五’目标定为11.5万个，数量看似减少，但投资带动性或将更强。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，“此轮城市更新工作，不仅聚焦老旧小区改造常见的配套基础设施提升，也强调推进完整社区建设，完善社区的养老、托育等公共服务，这些改造，有望带来更大的市场增长空间。”
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