跌穿地板后翻身——香港楼市连涨 6 个月，给普通人的资产配置启示

最近香港楼市的消息有点让人意外——这个曾在2021年至2025年初跌去近28%的国际金融中心，居然上演了一场漂亮的“翻身仗”：房价连涨6个月，创下16个月新高，湾仔网红豪宅“囍汇”的三房单位，按人民币算单价约22.4万元，跟内地一线城市核心地段差不多；更亮眼的是成交端，2025年前10个月内地买家在港买了1.1万套房，占总成交量的24%，相当于每卖出4套房子，就有1套被内地人拿下，5000万港元以上的豪宅里，超40%都是内地买家入手。

有意思的是，与此同时港股也没闲着，恒生科技指数今年以来涨了26%，比美股纳斯达克还多4个百分点。这时候难免有人疑问：钱都涌去买房了，股市会不会被“抽血”？其实回头看看香港自己的历史，再对照全球主要市场的经验，答案可能跟你想的不太一样——楼市和股市，从来不是“跷跷板”，更多时候是“同频共振”的伙伴。

香港楼市从“跌穿地板”到“量价齐升”，靠的是什么？

要理解香港这轮楼市回暖，得先说说它之前的“低谷有多低”。2021年8月香港房价摸到高点后，受美联储加息、本地经济承压等影响，一路跌到2025年初，中原香港房价指数累计跌幅近28%，不少普通住宅单价跌回2018年水平，连深水埗这类传统刚需区域，都出现过“降价百万仍难成交”的情况。

转折点出现在2024年2月，香港果断“撤辣”——取消非香港居民购房15%的买家印花税，一下降低了外地资金的入场门槛；2025年2月又“减辣”，把100港元优惠印花税（原税率1.5%）的物业价值上限从300万港元提至400万港元，年轻人买小户型的成本又降了一截。

这两轮政策像“钥匙”，直接打开了需求的闸门。更关键的是“性价比”回归。现在香港私人住宅的租金回报率稳定在3.5%-4%，而房贷利率只有3.22%，相当于“以租养贷”还能有结余——比如海茵庄园一套单位，月供1.2万港元，月租金能到1.43万港元，每月净赚2198港元。

这种“租金覆盖房贷”的吸引力，比银行定期存款、理财产品香多了，自然引来了投资客和刚需族。人才政策也帮了大忙。香港近几年推的高才通、优才计划，累计批了34万份申请，已有22万人赴港工作，还带动10多万家属入境。

这些新增人口里，有一半以上需要租房或买房，直接撑起了居住需求——九龙塘、港岛东等人才集中区域，房价率先反弹，学区房涨幅甚至达到8%-10%，形成“人才涌入→需求增加→房价企稳”的正向循环。

楼股真的是“敌人”？香港历史告诉你：更多是“队友”

很多人担心“楼市回暖会分流股市资金”，但翻香港几十年的经济数据，会发现这种担心有点多余——楼市和股市，从来都是“一荣俱荣、一损俱损”的关系。

看恒生指数与香港房价指数的走势，能找到太多“同频”的例子：1997年亚洲金融危机时，国际炒家狙击港币，香港金管局被迫加息，结果股市和楼市双双崩盘；2003年“非典”后，随着香港与内地经济回暖，恒生指数从低点反弹，房价也同步触底回升；2008年次贷危机时，两者又一起调整；就连2025年这轮回暖，也是港股先企稳，楼市再跟上，形成“股市赚钱→财富效应→买房需求增加”的链条。

为什么会这样？核心是两者受同一批“底层逻辑”驱动：要么是流动性（比如美联储降息，香港房贷利率跟着降，股市和楼市都能受益），要么是经济预期（比如内地经济好转，香港作为中转站，企业盈利和居民收入都改善，股市涨、买房信心也足）。

就像2025年，美联储降息让香港HIBOR（银行间拆借利率）下行，房贷利率降了，股市里的地产股、金融股先涨，接着楼市成交放量，最后连带着消费股也起来了——这哪里是“分流”，明明是“互相抬轿”。

广发证券的研究也印证了这一点：港股流动性主要靠美联储政策、南向资金和内地经济基本面，楼市从来不是主要影响因素。反而楼市回暖带来的“财富效应”，会让居民更愿意消费、更敢投资，间接给股市添动力。比如2025年香港租赁型房企表现亮眼，九龙仓集团单周涨10.9%，希慎兴业涨10.1%，这些房企股价上涨，又反过来提振了股市整体情绪。

从日本到美国，楼股共振是常态

不止香港，全球主要经济体的历史里，楼市和股市也很少出现“你死我活”的情况，更多是“一起向前跑”。

日本的故事很典型，1991年资产泡沫破裂后，日经225指数和房价指数一起跌，开启“失落的二十年”；2013年安倍经济学推出超宽松政策，日元贬值、利率下降，日经225指数从1万点左右涨到3万点以上，房价也同步回升，2020年疫后全球放水时，两者又一起创新高——你看，货币政策一宽松，两个市场都会受益。

美国的例子更有说服力，2008年次贷危机时，标普500指数跌了56%，标普/CS二十城市房价指数跌了33%，一起陷入低谷；2012年开始，随着美联储量化宽松、经济复苏，标普500指数一路涨到2025年，累计涨幅超360%，房价指数也涨了155%。哪怕是2020年疫情初期短暂下跌，两者也是“同步跌、同步涨”，从来没出现“股市涨而楼市跌”的长期背离。

韩国、英国也差不多，1997年亚洲金融危机时，韩国KOSPI指数暴跌，房价也跟着跌；后来利率降到低位，家庭信贷增加，股市和楼市又一起回暖。英国1990-1992年经济衰退时，富时100指数和房价指数一起承压；2014年脱欧期间，弱英镑吸引全球资金买伦敦房产，股市也没被抽血，反而因为外资流入保持稳定。这些国家的经验都指向一个结论：楼市和股市的核心驱动力是“宏观经济+流动性+政策信心”，只要这三个因素向好，两个市场就会一起涨；反之则一起跌。所谓“资产替代效应”，最多是短期局部现象，长期来看根本站不住脚。